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一则神秘消失的新闻,房地产或迎来“大动静”

一则神秘消失的新闻,房地产或迎来“大动静”

前几天看到一条新闻,说的是:国内首支公募REITs,已获得监管部门批准。

  据说此消息来源于香港一家比较有规模的英文报刊,有意思的是,这条消息在国内突然出现,然后又突然全网消失了,只留下一片让人想象的空间。

  真真假假的各位看官自己判断,我就不在这里嚼舌根了。

  说起这个“REITs”,可能大多数读者朋友不太了解,只能说如果“REITs”真的顺利推出,其影响与当年公积金制度出台是同一级别。

  咱们先来了解下什么是“REITs”。

  REITs(即房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金。

  由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

  打住!别被专业名词唬住了,咱们尽量通俗易懂。

  “REITs”说白了就是,很多人把钱凑到一块,交给一个基金经理,让他去投资房地产,赚到的钱大家分。

  你可能发现,这概念不新鲜啊……

  也对,但事实上,“REITs”还真没那么简单,它是房地产证券化的重要手段。

  据考证,“REITs”最早起源于1950年代的澳大利亚,当时的地产开发商提出了一个设想:

  如果国家能够采取适当的激励措施,让中小投资者能够以比较低门槛参与房地产投资,那么中小投资者们将能享受到房地产交易、租金、增值所带来的收益。

  与此同时,开发商也会获得一个巨大的社会投资来源,从而缓解负债过高的问题。

  什么意思呢?比如说咱们现在投资房地产,不论是公寓,商铺还是写字楼,怎么也得拿出个千八百万的,买一整间拿手里。

  如果有了“REITs”,就相当于咱买一平米也行,房产证券化了嘛,要是房价每平米涨了2000块钱,就相当于咱挣了2千。

  我从前听过一位小伙子抱怨,说自己辛辛苦苦一年攒下的钱,只够在市中心买个厕所,还只能上小号不能上大号,因为面积太小了蹲不下去,于是只能继续攒钱,过了一年抬头一看,自己又被房价甩远了……

  那么“REITs”为普通人解决的问题就是,小成本低投入先上车,且不说发家致富吧,至少房价不断上涨,咱们也能捞点鸡零狗碎尝尝。

  于是对开发商来说“REITs”的好处也不言而喻,您头疼存量太高难消化?好嘞,REITs的管理者只要看上眼了,拿着资金,整层、整栋、整个项目的盘活,真是想想就激动地流鼻血。

  讲到这里,这“REITs”横竖看似乎都是一件好事,门槛不高,风险分散,流动性强,省时省心,回报还高。

  欧美地区“REITs”搞得红红火火,之后传到亚洲,日本2001年第一个尝鲜,然后是新加坡泰国马来西亚韩国

  但唯独中国推进龟速,与“房产税”一样,“REITs”年年都有“马上落地”的消息满天飞,但始终迟迟不见动静。

  这当然不是有“歹人”故意耽误大家赚钱那么简单,实际上“REITs”的落地需要健全的金融法律法规,以及专业的管理团队。

  而这两点恰恰是我国的“软肋”,伴随中国房地产市场的崛起,中国“REITs”的相关探索一直在进行。

  2002年7月,第一款比较接近“REITs”的产品在上海推出,项目是陆家嘴(600663)新上海国际大厦,好家伙,那可是17年前,10天内2.3亿元额度全部售出,反响空前。

  到了2004年,全国约有31家信托投资公司都推出了类似产品,募集金额约122亿元。

  但不论是从规模、利率、流动性方面来说,这些产品都与国际标准的“REITs”产品相距太远,而且还基本都是私募,说白了就是不带普通人玩儿的那种。

  就国际成熟市场的“REITs”产品来说,概括来讲首先就是政策激励免税运营,作为交换条件,运营方要将90%的收益分给投资者,还有就是流动性强,投资者可以像买卖股票那样自由的操作。

  2009年(你琢磨下这个时间节点),央行形成了REITs初步试点的总体构架,但决策层始终觉得应该谨慎谨慎再谨慎,因为中国盘子太大,人太多,而“REITs”就像灭霸的无限手套,一个不小心可能毁天灭地。

  之后来到2015年,老大哥万科联合鹏华基金管理推出了可公开交易的“类REITs”,并在深圳证券交易所成功上市。

  为什么叫“类REITs”呢?因为这个产品还是“带着镣铐跳舞”,认购金额最低10万元起,封闭期10年,投资深圳前海的万科企业公馆,以项目未来八年的租金收益权作为产品收益。

  当然,这也算是中国REITs的里程碑,可以说“虽然吃不着猪肉,但总算见着猪跑了”

  由于“REITs”在中国的发展步伐依然谨慎,这也导致一些发行人琢磨“红杏出墙”——七支仅在中国大陆地区持有不动产的“REITs”,选择了在新加坡或者香港地区上市。

  根据亚太房地产协会的数据显示,这七支REITs的资产累计价值近50亿美元,累计回报率达到16%,使中国成为整个亚太地区表现最佳的REITs市场(近二十年来,北美地区的REITs收益最佳是13.2%)。

  一系列尝试下来,不得不说面对中国“REITs”这块蛋糕,很多人已经口水流了一地了。

  自“看见猪跑”以后,中国“REITs”的前进步伐明显加快,政策多次提及要大力试点发展REITs市场,比较有代表性的文件有《建房〔2015〕4号文件》、《国发〔2016〕54号文件》等等。

  因为各方越来越意识到,当下“过冬”靠硬抗,未免有点太自信了:

  就房企来说,公募REITs有助于房企由重资产向轻资产模式转变,削减“系统性风险”这个大地雷爆炸的可能性。

  就投资者来说,公募REITs为投资者提供长期稳定的资产配置工具,便于普通投资者配置房地产金融资产,有助于减少对住宅物业的过度投机,正所谓“房住不炒,堵不如疏”。

  就政府来说,公募REITs有助于建立和完善国内房地产市场的定价机制,实时有效地反映市场状况,也为监管机构提供了市场化的政策工具,还多了一种协助宏观经济调控的工具。

  如此“皆大欢喜”的事情,背后实际上是牵一发而动全身,推出的时机选择、相应法律的制定、相关人才的储备等等,都是摆在眼前的问题,马虎不得。

  19年1月1日,上海证券交易所在新年致辞中表示:

  2019年,进一步发挥债券市场直接融资功能,深化债券产品创新,推动公募REITs试点,加快发展住房租赁REITs。

  随后,在3月21日,据彭博报道:

  知情人士透露,上海证券交易所近期召集券商和公募基金开会,鼓励机构准备上报公募不动产信托投资基金REITs项目,以期推出上交所第一批试点。

  可以肯定的是,推出真正意义上的“公募REITs”是中国房地产的必经之路,正式推出的时机谁也不好说,私以为结合近两年的政策来看,住房租赁市场很快会有大动静。

  以上,回想文章开头提到的那条新闻,其突然“闪现消失”,不免有点耐人寻味,且捉摸不透。

  最后,我估计点开这篇文章的读者,有相当一部分都希望看到一个“结论”。

  最好我什么废话都不说,直接告诉你,未来房价是涨是跌。

  就这个问题吧,正面回应就是“找死”,借用某个有头有脸的人物私下说过的话做个结论:

  我看你是没搞明白,

  房价高不是当下的矛盾焦点,

  房价过快上涨才是。


来源:和讯名家 【发布时间:2019-05-04】
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