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建发房产大本营“献嫁衣”,中骏集团59亿再夺地王

建发房产大本营“献嫁衣”,中骏集团59亿再夺地王

虽然房企整体拿地意愿在走低,但对于热点地块,他们仍不手软。

11月19日,厦门迎来一场重磅土拍。经89轮竞拍后,中骏集团(HK.01966,下简称“中骏”)击败建发房地产集团有限公司(以下简称“建发房产”)、中国金茂(HK.00817)等实力对手,以总价59.4亿拿下湖里2019P01地块,刷新了厦门土地价格新高。

据悉,该地块最初是由建发房产主导下的一级土地开发项目。相较于民企中骏,无论对地块的认知程度还是资金层面,建发房产明显更有优势,然而在短暂叫价后,建发房产却心甘情愿地做起了“陪跑者”,似乎别有考虑。此外,在业内人士看来,中骏此番在厦门岛落子,规模野心亦不可小觑。

建发房产“陪跑”

热点城市的热点地块,素来是房企们的必争之地。本次竞拍的湖里2019P01地块,是厦门岛近5年来出让的第3宗土地,其稀缺性不言而喻。

一位厦门当地媒体人向蓝鲸房产指出,“厦门岛集中了更多优质配套资源,长期是厦门市民及外来人口置业的首选。”作为厦门本土国企,建发房产被视为夺地大热门,然而,其在本轮土拍中的表现并不积极,让市场颇为诧异。

接近建发房产的内部人士分析认为:“该地块总价太高,货地比也未达预期。这可能是建发房产的顾虑。”厦门克而瑞分析师杨丹红向蓝鲸房产指出,作为国企,建发房产对利润的要求比较高,不会向中骏等民企一样,规模和利润都要顾及到。

蓝鲸房产梳理发现,为降低拿地成本,建发房产背靠建发集团这个国企平台,利用自身在融资上的优势,曾多次“抄底”拿地。如在9月17日,建发房产以22.88亿元的价格竞得长沙大王山片区地块,溢价率为0。8月份,建发房产在苏州张家港、太仓等热点区域成功扩储,拿地溢价率均不到1%。

同时,在拿地标准上,建发房产曾明确表示,在拿地过程中,公司重点关注核心指标包括销售净利润率、IRR等指标,一般IRR要求在15%-20%,净利率为8-10%。

不过,上述地块既不要求自持也不限价,未来利润有很大想象空间。杨丹红向蓝鲸房产指出,“虽然厦门并不限价,但相关部门一直有一个价格红线。除了建发央著外,厦门岛外的房价基本控制在40000元/平以下,而岛内价格突破7万的难度比较大。”

公开数据显示,2019P01地块楼面价约在45000元/平,而地块周边的建发玺樾和中骏·天宸销售价格均定格在了69000元/平。据悉,由于拿地价格较高,中骏·天宸7月份入市前,曾设想把预售价定在7万5至8万一平,不过未能如愿。

显然,2019P01地块虽有不错的利润空间,却并不符合建发的拿地标准。

“千亿“中骏

不过,这宗建发“看不上”的地块,中骏却表现出了较大的兴趣。从地块出让一开始,中骏方面便多次加价,展示出志在必得的姿态。

上述厦门地产圈人士向蓝鲸房产表示,“中骏虽然入厦较早,但影响力远不如建发,所以打造品牌形象是其扩张的首选,在厦门最热的厦门岛区域夺地,颇有叫板建发的架势。”

据克而瑞厦门数据显示,2019年前三季度,中骏在厦门实现了28.76亿元的销售额,位居榜单第4位。而在2017年、2018年,中骏均未上榜。

中骏依靠的是其于2018年拿下的“地王“项目。2018年底,中骏以38.05亿元的价格在厦门岛内夺地,彼时的楼面价达到了39090元/平,刷新了厦门土拍单价记录。在此基础上,中骏打造出其第二座高端产品——中骏·天宸,7月份,该项目开盘当天即去化195套,去化率超66%。 蓝鲸房产致电中骏天宸,该项目人士表示,目前一期已无剩下房源,将在近期推出二期项目。

据悉,中骏此次欲在该地块上打造其在厦门的第二个“天字系“项目,户型定位上,或将其打造为180平米以上的产品。一位接近中骏的人士称,180平户型在厦门属于不限购范围,这样设计既能冲销量,又能打出产品差异化。

在厦门岛成功补仓两天后,中骏又击败金地(SH.600383)、中梁(HK.02772)等房企,以7.8亿的价格在广东佛山拿地。中指院数据显示,2019年前10月,中骏以275亿拿地额,跻身榜单第27位,而在今年年初的业绩发布会上,中骏财务总监兼公司秘书李少波对媒体表示,2019年,中骏的拿地预算是250亿元。按此推算,中骏的拿地预算已大幅超额。

这背后是中骏集团对规模的渴望。今年3月,中骏拟定了700亿元的年度销售任务,相比2018年增幅达36%,这样的目标甚至被认为高于许多头部房企。与此同时,中骏还提出了在2020年冲击千亿的目标。

据厦门国土局相关人员透露,2019年底,在厦门岛内还会有宗地出让。在冲规模与拿地预算超额的夹缝中,中骏集团接下来会有怎样的表现呢?蓝鲸房产将持续关注。


来源:蓝鲸财经 【发布时间:2019-11-25】
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