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从最近的两则新闻看看房地产市场割裂的多严重

从最近的两则新闻看看房地产市场割裂的多严重

本来打算上周就提笔的,怎奈事情太多一直拖到了现在。上周四五同时公布了两个消息:一个是14号周四上午公布的10月份经济数据,多的就不说了,个人感觉除了消费(大于7%)这个数据还可以,规模以上工业增加值和固定资产投资(都在5%左右)仍然徘徊在一个较低水平,唯独房地产投资完成额仍然保持两位数增长,且销售面积、房屋新开工面积和施工面积都转为同比增长。这些数据,表明房地产行业仍然是当前拉动经济增长的重要产业,甚至可以说在当前的经济形势下有些“亮眼”。

另一个是15号周五公布的70城房价指数。在70城中,新房以及二手房降价城市数量又有所增加,分别达到17个、35个,是今年最多的一次,特别是二手房降价城市达到35个,也就是有一半的城市二手房在降价。其中,被认为市场“风向标”的四个一线城市中,只有深圳环比上涨1.0%,其余三个城市都在降价,对此不少中介、地产研究院将此解读为市场拐点信号。

那么问题来了,一边是全国地产投资依然火热,一边是房价“释放拐点信号”,那么在这个看似“矛盾”的市场面前,我们该怎么看?

1.维持用市场割裂的视角看待楼市,四个一线城市“只能代表”四个一线城市

由于限购政策以及还未完全放开的户籍政策,实际上国内房地产市场割裂为好几个不同的区域。正如在之前的文章里提到的,“一二线城市的人不会买三四线城市的房子,三四线城市的人也买不了一二线城市的房子”。其实远不止如此,同样是在北上广深四个一线城市,北京的朋友也买不了上海的房子,上海的朋友也买不了深圳的房子,也许广州、深圳的朋友还有一点点可能能够买得了另一个一线城市的房子,但问题是普通人哪有这么多钱买房子?

在2016年房地产大热的时候,当年手上还有不少闲钱,我曾经也想过去海口买一套房子,或者回老家买一套房子。但随着下半年市场的飞涨,我手里的闲钱马上就够不着这些地方像样一点的房子了。之后2017年3·17新政一来,在那个时候再买房子,简直就是“头铁”。

之后想想,自己的资产和资金都是有限的,能够在北京这个大市场保证自己的房子略有增值,或者说基本不要“贬值”就已经很不容易了。当然这要感谢我的老婆,用她的慧眼发现了一个“笋盘”,以同小区地下室价格的均价,买到了中楼层带电梯并且全朝南的房子,以至于在房价波动面前我还可以泰然处之。

所以在高耸的房价面前,除了资金量极大又有很多时间专门研究地产的投资客以外,普通人基本无法在如此巨量的市场面前找到“投资机会”,或者有足够的勇气去别的地方购买房产以“改善仓位”。加上大城市非常严格的限购政策,因此大城市之间的市场也是割裂的。

一二线城市与三四线城市之间市场是割裂的,三四线城市有自己的玩法和逻辑。四个最大的一线城市和省会城市之间的市场是割裂的,因为普通人没有那么多资金来布局,限购政策也无法越过,那么四个一线城市二手房价的确有一些风向标的作用,但是更大程度上还是只能自己代表自己而已。

首先看北京。北京其实从2010年就开始所谓“以业管人、以房控人”,从2012年开始进一步收紧高校毕业生落户指标。要知道金融危机前,许多外资企业、民营企业户口指标多的一大把,但是现在别说是这些企业了,连以前“十拿九稳”的中央企业,有些在招聘公告里都明确地说优先考虑海归,因为可以走不一样的指标。再加上严格控制人口规模,5年社保等准入门槛,以及渺茫的积分落户,北京以后“接盘侠”肯定越来越少了。同时,认房又认贷下,一居两居换房的刚需找不到买家,这个市场短期内热不起来了。

再看上海。上海之前说了,是一个规划的很好的城市,可以分散居住,而且上海学区房的概念相对弱一点,本来在四个一线城市中就处于相对弱势。但是,上海外地户籍要“假”结婚才能有购房资格,是全国唯二的房产税试点城市。今年房产税概念炒得这么热,就算LPR给上海“特殊照顾”,可以突破60的加点下限,但是在房产税没出来之前敢买吗?反正我是不敢。

最后看深圳和广州。深圳无意是大湾区最大的受益者,前段时间1500万以上的房子居然只有10分之一的方式摇号才能买。随着这一波上涨,甚至按照某些机构的统计数据,深圳二手房均价已经超过北京成为全国第一。按照现在的发展趋势,随着大湾区几座跨海大桥的建成,未来深圳、广州、香港和澳门之间的边界会越来越模糊,那么最终受益的是谁?不用我多说了,只是目前来看广州似乎没分到多少好处。当然,与北京上海相比,深圳广州的新房明显还有很大的市场,这就跟北京上海那种真正意义上二手房市场主导完全不同了。

所以,四个一线城市情况完全不同,市场又如此割裂,它们还是只能代表自己。

2.三四线城市,一二手房市场存在更严重的割裂

还是回头看看国家统计局公布的10月70个大中型城市房屋价格指数,新建商品房里,同比上涨的城市是69个,只有一个城市下跌;二手房同比上涨的城市是57个,也就是只有13个城市的二手房同比下跌了。所以也有人总结今年的情况是明面唱空、暗里做多,商品房销售额10月份又破了新高,所以看到房地产投资增速“一枝独秀”也不奇怪。

前段时间我回老家也非正式的“田野调查”了三四线房价为什么还有一定的支撑。但是仔细想想就知道,三四线城市房价今后肯定不能这么乐观。

因为三四线城市短期来看还进入不了北京、上海这种二手房作为市场主体的情况。理由很简单,因为得多,所以政府连同办事机构搞一个新区实在是太容易了,甚至连主城区集体迁到新区都有可能。

那么在这种情况下,除了规模相对较大的城市,就不可能有拆迁补偿这一说,也不存在旧城区翻新改造这一说。没有别的原因,因为没必要。在国内目前的主流商业逻辑还是抢规模、抢市场,地产企业也不例外,但一线、二线城市严控人口和城区规模的情况下,所以三四线城市依旧是地产争夺的重要市场,这几年新增地产投资也都集中于此。可以预见,未来三四线城市的新房至少还要“火一阵”。

那么一方面新房供应源源不断,另一方面老城区向新区搬迁几成定局,三四线城市的二手房还有人买吗,还能找得到人“接盘”吗?都找不到人“接盘”了,价格这种指标还有什么意义?

3.割裂的市场下,我们该怎么办?

本来打算写到上面就停笔了,只不过我左某既然名字起了“左轮已骑虎难下”,就是要预测、出主意。预测错了骑虎难下,预测对了博大家一乐。所以在割裂的市场上,我认为应该用“多样”的策略来应对:

对于一线城市的朋友们来说,简单地讲,要么不买,要么去买“笋盘”。之前也说了,因为年底换房的需求很大,11月到春节这段时间是生孩子的高峰,也是换学区房理想的时间,所以卖家的压力很大,真要上车可以好好淘一淘“笋盘”。当然,如果不着急买,等明年过完年再看完全来得及。

具体一点的话,北京的朋友们如果手上真没钱,看看自己家单位是什么性质,如果可以就等着以后搬雄安吧,不用操心买房了。不想去雄安的朋友,至少未来半年也不着急买。深圳的朋友们,我不是很懂行情,但是从宏观上来看,深圳的刚需可以考虑找个新盘(注意不是二手房)上车了,以后大湾区不会亏待你们的。上海和广州的朋友们,说实话,感觉这两个城市的房产正在向周边分流,你们要是投资或者对冲,好好找个旁边的城市也许还有机会的。

对于三四线城市的朋友们,老城区的二手房不要想了,能卖的就抓紧卖了变现,然后新区的房子留一套自己住,顶多再留一套出租或者给自己结婚用,绝对够了,多几套也都是无谓的风险。


来源:左轮已骑虎难下 【发布时间:2020-01-10】
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