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房地产投资最大的误区

房地产投资最大的误区

总结过去房地产行业十多年的亲历,我觉得房地产投资最大的误区就是把住宅和商业混为一谈,没有意识到住宅和商业根本就是两个完全不同的物种,尽管两者都统称为房地产。其实住宅和商业就像鸟类与恐龙,尽管两者都是同一祖先,但结局却截然不同。

           

上述误区集中体现在以下三个方面:

           

一、用评估商业的租金收益率来选择住宅

           

租金

           

商业地产的价值非常单纯,那就是未来现金流的折现,不涉及到户口、学位和身心的安全感,因此租金收益率是评估商业地产的最核心指标,所以用租金收益率来选择商业地产是没问题的。

           

住宅地产的价值非常复合,如果是自住,则根本不涉及到未来现金流的折现,只涉及到户口、学位和身心的安全感,因此单纯用租金收益率来评估住宅地产会非常局限。过去十多年,一线城市的住宅租金收益率一直是偏低的,但反而是一线城市的住宅上涨还更快。

           

总之,如果用租金收益率来选择投资住宅或商业,我们会贪图商业地产一时的高租金收益率而选择商业,结果就是大错;

           

如果用租金收益率来选择一二线城市住宅或三四线城市住宅,我们会贪图三四线城市一时的高租金收益率而选择三四线城市,结果就是特错。

           

说明:上述租金收益率均是以租金除以房产的市场价。

           

二、用住宅增值的逻辑投资商业

           

电商

           

随着通货膨胀的持续,印钞速度的加快,资产价格也会水涨船高,持续升值,这是房地产投资的核心逻辑,本身没有错,但需要区分住宅和商业。

           

住宅的价格表现完美的契合了上述投资逻辑,住宅不仅水涨船更高,而且增值部分几乎都流入了购房者的口袋。

           

本来按照住宅的逻辑,商业地产也应该不断增值,至少能赶上通货膨胀的速度,但没有想到的是,随着技术的发展,这十几年商业地产的增值收益几乎全部流入了电商的口袋,而没有流入到投资者的口袋。

           

公式计算:电商企业的市值 + 快递公司的市值 = 超过10万亿

           

按照价值守恒原理,电商企业拿走了商业地产超过10万亿的增值,商业地产的投资者自然就空手而归。

           

本来两大电商巨头(阿里巴巴、京东)已经重创商业地产,现在又多了一个拼多多,短短几年时间市值超过5000亿人民币,这些电商企业股价的不断上涨本质上就是对商业地产的不断抽血。

           

           

           

三、用持有住宅的心态持有商业

           

躺赢

           

在财富日益数字化的当下,我们的股票和债券、基金都完全实现数字化了,马上货币也会数字化了,这使得我们所有的资产中,能够看得见、摸着找的就只剩房产了,因此我们认为房产是既安全又省心的资产。

           

同样,住宅基本是符合我们上述的心态,而且住宅的物业管理费较低,持有成本极低,也不需要运营(甚至不用装修),只需要坐等周边配套设施的完善而升值即可,简单来说,持有住宅的心态就是躺赢;

           

但商业地产则不符合我们的常规认知,首先商业的物业管理费非常高(尤其是写字楼),而且无论是否出租都需要支付,这导致持有成本偏高;更为重要的是,商业地产极其依赖运营,竞争极其激烈,站着都不一定能赚钱,指望像住宅那样躺着赚钱就更不可能。

           

以全国知名的深圳海岸城商圈为例:

           

           

           

           

           

步行街的一旁是集中产权的海岸城购物中心,不断的改造、升级、换代;

           

步行街的另一旁是散售个人的小商铺,年久失修,犹如三四线城市的小商场。

           

总结下来就是三点:

           

1、住宅和商业根本就是两个截然不同的物种,不能照搬同一个标准和同一个逻辑,否则就会大错特错;

           

2、此次疫情会再次加速住宅和商业的分化,两者会更加渐行渐远:

           

住宅地产的进化路线:套房化、多功能化、低密度化;相应总需求会上升;

           

商业地产的进化路线:公园化、物流化、数据中心化;相应总需求会下降;

           

3、商业地产的投资建议:商业地产只适合机构投资和运营,个人直接投资商业地产就会费神费力还费钱。

           

地产住宅的投资建议:刚需(刚改)继续买;投资住宅须慎重;投机住宅就算了。


来源: 【发布时间:2020-05-17】
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