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只有央国企才能救房地产?

只有央国企才能救房地产?

中原地产数据显示,一线城市方面,4月上海成交量增加明显,环比增加57%,跑在了曾经的房价领军城市深圳前面。而深圳成交量环比增长仅8%,而北京和广州成交量增幅相近,均超过50%。4月楼市之所以感觉火热,主要是因为流动性宽松,再加上疫情期间和节前积压的需求释放,另外像深圳取消豪宅价格线这样的政策因素,叠加效应都比较明显,多方面原因共同导致了楼市成交量上涨。从环比来看,确实可以看出楼市回暖的迹象,但这波爆发其实远远没有达到去年同期的水平。从今年4月楼市成交量和2019年同比来看,差别非常大。中原地产数据显示:4月一线城市整体成交量同比下降25%,其中北京成交量同比下降达44%。二线城市也不容乐观,二线代表城市环比上升48%,但同比下降13.0%。可以说经济在恢复,楼市也在小幅度回暖,但和2019年相比还差得很远。

           

           

           

数量来源:国家统计局

           

可是资金方面实在不容乐观,国家统计局显示,1-4月份房地产开发企业到位资金47004亿元,同比下降10.4%。从房企实际融资的情况来看,2020年初至今的融资难言宽松。信用债仍受“借新还旧”约束,信托、ABS小幅收缩,海外债仍面临再融资困境。整体看,在银行这一最重要资金来源的支撑下,房地产行业的资金面仍然处于紧平衡。

           

1

           

5月14日,据新华联披露,5月13日上午,新华联集团与中国国际金融股份有限公司(以下简称“中金”)签订合作协议,双方将合作为新华联引入实力雄厚的战略投资者。

           

对于一直深陷资金危机的新华联来说,此次引入了战投方中金,暂时缓解了其资金风险。

           

新华联总裁傅军在仪式上表示,受疫情影响,新华联集团今年出现了资金紧张的局面。

           

傅军希望此次与中金紧密携手,能为新华联控股和新华联文旅尽快引进实力雄厚的战略投资者,特别是要注重引进央企或国企投资者,力争打造中国混合制改革的样板,实现企业共赢发展。

           

在新华联集团总裁傅军的表态中,明显看出其更倾向引进央企或国企等战略投资者。

           

其实,从“新华联重点引入央国企战投”,我们似乎能看出一种现象,深陷债务危机的房地产实现自救的方式都是倾向于引入“国资战投”。

           

那么,是否只有央企国企才能救房地产?

           

无论是之前“宝万之争”,其实也是同样意义上的“引入央国企战略投资者”,绿城委身融创后又引入中交,华夏幸福引入平安,包括现在泰禾可能引入的对象里也有金茂……

           

           

           

2

           

“泰山会”大佬傅军的新华联集团流年不利是真的。

           

           

           

新华联集团董事局主席傅军

           

傅军上世纪90年代初创办新华联,经过30年多元化发展,新华联集团以“文旅+地产+金融”为核心,旗下业务涉及文旅地产、化工、石油贸易、有色金属和投资等几大板块,旗下上市公司包括新华联、新丝路文旅、东岳集团、赛轮集团等。其中,房地产业务是新华联集团最重要的一块资产。

           

但是,房地产业务的转型受阻,却成为新华联集团陷入困境的主要原因

           

2016年,新华联房地产更名为新华联文旅,公司开始向文旅方面大举转型,但进展并不顺利。

           

2019年被新华联确立为“文旅运营年”。当年12月8日,新华联斥资80亿元打造的芜湖鸠兹古镇正式开放,成为公司正式推向市场的第四个大型文旅项目。

           

但转型多年后,文旅项目并未给新华联贡献多少营收,房产销售仍是公司营收主力。

           

直至,2019年一季度末,新华联集团有息负债总额达680亿元,短债328亿元,手头现金仅约118亿元,资金链已经非常紧张。

           

因深陷地产和金融双重拖累,新华联其实早在2018年就已经陷入债台高筑的困境之中,而后又爆出高管被抓事件,千亿巨舰风波不断。

           

一连串的变故,想是流年不利,以致如此。

           

而新华联集团的掌舵人傅军只能接受起这“流年不利”的考验。其实,傅军对新华联的处境一直有着清醒的认识。他将集团部分企业资金极为紧张的2018年称为新华联“最困难的一年”,2019年则面临“前所未有的困难”。

           

然而,令人没有想到的是,2020年,受疫情及融资的影响,新华联各项业务遭受重创,雪上加霜。2020年一季度,公司经营回款减少约60亿元,流动资金紧张。其旗下的新华联文旅板块营收及利润也双双下滑,今年一季度营收同比下滑61.1%,净利润由盈转亏,亏损3.3亿元。

           

面对当下债台高筑的困境,新华联此次主动引入国资战投,算是成功实现了自救。

           

3

           

引入实力国资,是否只有央企国企才能救地产?

           

除了新华联引入中金之外,无论是之前“宝万之争”,其实也是同样意义上的“引入央国企战略投资者”,绿城委身融创后又引入中交,华夏幸福引入平安,包括现在的泰禾主动联系金茂商讨股权合作。

           

拿近的泰禾来说,据此前媒体相关报道,泰禾将引入战略投资者,为央企或国企,据最新媒体消息,黄其森将让出第一大股东的位置。其实在泰禾的公告中,我们能看到,引入者画像也初露端倪。

           

泰禾在5月13日的公告中表示,于2020年5月13日收到泰禾投资发来的《关于我司正在筹划你公司引入战略投资者有关事项的通知》,泰禾投资正在筹划公司引入战略投资者事宜,相关交易可能涉及公司控制权的变更;本次拟引入的战略投资者的主要经营业务中包含房地产业务,本次筹划的交易涉及有权部门的事前审批。

           

对于泰禾当前的处境来说,目前最缺的是钱,如果引入战投成功,很多问题都能迎刃而解了。

           

那么,为什么房地产公司更倾向引进央企或国企等战略投资者?

           

民企融资贵、融资难是个老话题,如果战略投资者是传闻中的实力国资,融资通道将会打通,公司的融资成本会大大下降。

           

上市公司引入国资背景,一方面可以缓解当下燃眉之急,化解眼前困境,避免退市,而这仅是第一步;另一方面,国资入场有望为企业带来更多利好,企业借此有机会重塑自身竞争力,在业务发展上,引入国资背景的股东也可利用自身的资源来拓展公司业务。

           

房地产:太难了,要活着,要自救。

           

处于资金危机中的房地产上市公司在积极自救,而最佳的解困方向无外乎主动谋求国资平台驰援,积极对接政府资源。

           

而实力国资进场纾困,从某种意义上说,何尝不是二者的“双赢”。

           

疫情对房地产市场的影响简析

           

2020年以来,受新冠肺炎疫情影响,房地产行业遭受较大冲击,售楼处、商场等室内场所暂时关闭,项目开复工时间也被推迟,这些措施令房地产地产企业的销售、施工建设及运营等受到全方位影响。面对疫情,企业积极采取措施来降低影响,主要集中在网上VR售房,也取得了一定效果,但受房地产产品标的额大、异质性强等因素的影响,仍有一些痛点需要打通。

           

国家统计局数据显示,前两个月全国房地产投资下降16.3%,商品房销售面积下降39.9%,销售额下降35.9%,商品房新开工面积下降44.9%,均创下1998年住房制度改革以来的最低值。预计在疫情得到完全控制前,房地产整体都将承受压力。

           

           

           

           

           

2020年房地产政策走向研判

           

为尽可能降低疫情影响,中央和地方各级政府纷纷出台相关措施来稳定市场,财政政策更加积极有为,货币政策更加灵活适度。在房地产方面,政策主要集中在供给端,内容包括税收减免或延期、加大贷款支持、调整土地出让价款缴付方式和期限、放宽预售条件、顺延开竣工和投达产履约时间等,这些措施对缓解企业资金链压力发挥了积极作用。

           

但与此同时,市场上也出现期待房地产政策继续放松的舆论,特别是希望在限购、贷款首付比例等需求端方面进行调整。但从中央高层及各部委特别是央行和银保监会对房地产的表态来看,预计2020年房地产调控政策仍以坚持“房住不炒”为总基调,稳字当头,政策调控边际放松的界限将主要控制在供给侧,以纾解企业的经营困难和资金链压力,但在需求端,政策放松的空间较小,不会出台强刺激性的政策措施。


来源: 【发布时间:2020-05-19】
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