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一套房产被卖了两次,房子到底应该归谁?

一套房产被卖了两次,房子到底应该归谁?

台海网1月3日讯(海峡导报记者 陈捷 林彬彬 通讯员 厦法/文 陶小莫/漫画) 一套房产被卖了两次,到底哪个合同有效?房子究竟应该归谁?近日,厦门中院审理了一起时间跨度长达十余年的“一房二卖”案件。

           

第一次卖房,是买家华先生夫妇向业主阿南(化名)购房,不久后阿南交付房产证;第二次卖房,是第二个买家刘某夫妇向阿南购房。同年阿南将房屋产权转移登记至第二个买家名下。

           

这究竟是怎么回事?房东与第二个买家是不是“恶意串通”?我们一起来看看法官如何查明真相!

           

1

           

意外 一套房子,竟被卖了两次

           

这起“一房二卖”案件时间跨度长达十余年。经查,2004年11月,第一个买家华先生与阿南签订了购房协议,约定阿南将讼争房屋以91万元的价格转卖给华先生。第二年,购房款付清后,阿南向华先生交付房屋及产权证原件,约定2年后办理过户手续,但一直迟迟未办理。

           

2015年10月前后,阿南与华先生的妻子华太太相约办理房屋过户手续未果。随后,阿南带着刘某至房屋,阿南擅自撬开并更换房屋的门锁,并带着刘某进入查看。

           

2015年12月,阿南与刘某夫妇签订房产买卖协议,成交总价450万元。次日,刘某交付了20万元定金。

           

2015年底,华太太的亲戚欲进入讼争房屋却发现无法开锁,请开锁师傅开门后,却发现刘某在屋内。双方交谈后,刘某离开。三日后,刘某向阿南支付230万元,同年12月30日,房屋产权转移登记至刘某夫妇名下。

           

华太太为此起诉至法院,提出确认第二个买家与阿南签订的房屋买卖协议无效等诉讼请求。

           

2

           

蹊跷 第二次卖房,存在“三大疑点”

           

本案的审查重点在于第二个买家刘某是否具有侵害第一个买家合法权益的故意,以及房东与第二个买家是否在在“恶意串通”的行为。

           

法院审理后发现,阿南与第二个买家之间的房屋交易行为至少存在三个不合常理之处。

           

首先,2015年10月前后,阿南采取撬换门锁方式进入讼争房屋后即将该房屋的钥匙交给刘某,而当时双方既未签订购房合同,刘某亦未支付任何购房款。

           

其次,2015年12月22日,华太太亲戚因无法开锁而准备撬门,并与当时正在讼争房屋内的刘某相遇,此时刘某理应意识到其与阿南的房屋交易存在重大纠纷或争议。然而,刘某却在之后的短时间内,继续向阿南支付230万元购房款。

           

再次,阿南与刘某在房产买卖协议中以特别约定对房屋交易“予以保密”且“交易不成功互不担责”,表明双方对本次房屋交易存在风险、可能遇阻等情况已经有所预判,该情形在通常的房屋交易中也较为少见。

           

3

           

判决 一房二卖,第二次交易无效!

           

法院分析认为,刘某在签订《房产买卖协议》前应当知晓讼争房屋已被阿南出售的事实。阿南在相关案件及本案中也多次陈述,其在签约前已告知刘某讼争房屋曾经被作为交易标的与华先生签订过买卖协议。可见,刘某在签订房产买卖协议前应当知晓讼争房屋已被华先生夫妇占有的事实。2004年阿南即已将房屋及其产权证交付给华先生。2015年10月前后刘某与阿南前往讼争房屋看房,阿南通过撬换门锁的方式让刘某进入并查看房屋。同年12月,阿南与刘某再次到讼争房屋时又进行了换锁。

           

所以,法院认为,阿南主张已合法解除其与华先生所签购房协议,不能成立。购房协议空白处载明“尾款已付清”,阿南又称尚有购房余款等未付,缺乏证据予以佐证。虽然,两年时间届满后未办理过户手续,但是,双方并未约定由此将导致购房协议解除的后果。而且,购房协议得以解除的前提是阿南享有法定或约定的合同解除权,然而阿南并不享有相应的合同解除权。

           

最终,厦门中院法院作出终审判决,确认阿南与刘某签订的房产买卖协议等无效,并将讼争房屋产权恢复至阿南名下。

           

厦门中院认为,阿南就讼争房屋先后与华先生、刘某分别签订两份协议。签订上述协议时,讼争房屋均登记在阿南名下,属于典型的“一房二卖”情形。

           

法官说法

           

恶意抢先过户,不受法律保护

           

法官说,“一房二卖”是房屋交易中较为常见的纠纷类型。恶意办理登记的买受人,其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。本案中,自阿南与第一个买受人华先生签订购房协议后至今,讼争房屋的市场价值已有大幅增值。虽然尚未办理过户手续,但是讼争房屋已交由第一个买受人占有使用长达十余年。刘某与阿南知道第一个买受人已付清购房款、讼争房屋处于他人合法控制之下,却采取撬门换锁的方式进入房屋;明知房屋产权证原件已由阿南自行交付给华先生,却另行向登记机关申请补办产权证,恶意抢先办理房屋权属转移登记。因此,本案难以认定刘某为讼争房屋的“善意买受人”,其抢先办理讼争房屋产权过户登记的行为不应受到法律保护。

           

专家说法

           

一房多卖,房子归谁?

           

厦门大学法学院黄健雄教授:在一房二卖或者一房数卖的情况下,数个购买者都主张要求强制过户,而房屋只有一套,不管过户给谁,都会造成其他购买人无法通过强制过户取得房屋的情况。那么,此种情况下法院一般将房屋过户给哪一方取决于下面一个或者几个因素:1.谁先占房屋;2.谁先网签;3.谁先签约;4.谁付款最多。

           

因此,购房者如果达成购房意愿,在交易过程中应尽快完成网签手续并备案,防止卖方反悔。

           

律师说法

           

遇一房两卖,该怎么维权?

           

福建自晖律师事务所主任林敏辉律师:遭遇“一房两卖”的情况,如果是商品房,买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。如果是二手房,买受人可以在律师的指导下采取不同的诉讼策略,看看是选择继续履行合同或者是赔偿损失。

           

相关案例

           

房主一房两卖被判赔偿百万

           

“一房二卖”,结果房主一审被判赔偿102万余元。此前,集美法院曾审理了这样一起案件。

           

经查,案发前刘某与第一买家小陈签订了一份《房产买卖协议书》,约定刘某将坐落于集美区的一套房产出售给小陈,成交价为360万元。

           

然而,四个月之后,刘某将同一套房产又卖了一次,而且加价了50万元。他与第二买家阿华在中介居间下又签订了一份《房产买卖协议书》,约定刘某将上述房产出售给阿华,成交价为410万元。

           

第二份《房产买卖协议书》签订后,阿华依约陆续支付刘某购房款共计168万元。另外,阿华因订立该房产买卖合同支付了中介费8.58万元。

           

不久后,第一买家小陈发现刘某“一房两卖”的情况,就率先将刘某告上了法庭,并将第二买家阿华作为第三人,起诉至法院。

           

在这起房屋产权的“争夺战”中,法院判决认定,阿华与刘某签订的《房产买卖协议》系恶意倒签,不能取得履约优先顺位,并判决小陈的合同取得履约优先顺位,要求房主刘某应将房屋过户给第一买家小陈。

           

房屋产权“争夺战”一案判决生效后,第二买家阿华又向集美法院提起诉讼,主张房主刘某应该赔偿违约金和相关费用。

           

最终,集美法院作出一审判决,要求被告刘某返还原告阿华已支付的购房款168万元,赔偿违约损失82万元和律师费、中介费等,合计102.08万元。

           

法官说,“一房两卖”是指房屋所有权人就同一套房屋和两名购房人分别订立房屋买卖合同的行为。这两份合同如果没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形的,均为有效的合同。也就是说,并不因为房主在先订立了一份房屋买卖合同,房主订立的第二份买卖合同就必然无效。如此一来,房主“一房两卖”将产生两份合同义务,任何一份合同不能履行的,都将承担违约赔偿责任。


来源:台海网 【发布时间:2021-01-03】
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