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我找到了房地产集中供地政策下的终极影响

我找到了房地产集中供地政策下的终极影响

集中供地的新闻已经出了几天,热点也算过了。各类媒体的文章看了不少,除了复制政策原文的部分,其中关于结论的分析几乎没有一个说在点子上。

           

所谓集中供地,就是把国家重点关注房价的22个一二线城市,集中出让土地,原则上一年不超过3次。

           

           

           

如果分析政策,首先要明确房地产行业现在的几个特点。1. 行业成本不会因为规模大幅降低成本。房地产行业虽然已经形成了巨量的规模,但本身实际上技术含量极低。无论大小房企,从建房到销售,并未形成本质上的差异。如果将开发成本拆分后,土地成本假设固定,建安基本固定,税率比例固定,企业自身可控部分的营销费用、财务费用、管理费用通常仅占总房价10%不到。大房企在融资财务费用上占有一定优势。但由于体系臃肿,导致需要转发文件的人员需求增多,管理费用通常还会反常识的高于小型房企。

           

           

           

所以房地产行业不会像其他行业,因为规模扩大,边际成本递减的情况。大小房企的成本,从本质上区别极小。

           

2. 行业本身目前利润极其微薄,甚至难以盈利土地获取阶段,通常采用预期售价反算能够承受地价,然后参与招拍挂。在除土地成本外其他成本相同的前提,招拍挂制度价高者得的规则下。前期测算阶段,如果不抱有市场上行,政策松绑等房价上涨预期,连土地都无法获取。以上决定了企业的扩张,只有依靠激进,甚至冒进的策略才能发展。同时近几年中国房地产市场两极化十分明显,基本只分为房价上涨但限价,还有横盘或下跌不限价两种城市。整套体系,决定了近几年的房地产市场会频繁出现无法盈利,甚至会亏损的情况3.行业向资本密集型集中最早时候行业属于野蛮生长期,行业原材料土地,并不是通过市场行为获取。政商关系是决定企业获得利润的决定性条件。在全国的城市化进程开发过程中,由于地域间的关系网络阻隔,每个城市主要都由政府关系紧密的开发商盘踞。同时由于预售金融贷款制度的不完善。几个小老板,可以以数百万的自有资金,能够开发一个销售额数亿的项目。目前行业虽然没有技术壁垒,但土地已经市场化,并且价格不可同日而语。由于土地获取是属于房地产开发的第一步,所以地价对于房价的占比是前期投入的关键。4000块房价时候,地价可能只有房价10%,但10000房价的时候,地价可能达到房价40%以上,行业门槛开始剧增。同时由于去杠杆的大背景,预售制度、资金监管制度的完善,自有资金占用越来越高。在整体处于盈亏平衡线的行业背景下,依靠拼缝,资金过桥的方式搞开发,最终将被巨大的财务成本所吞噬。4. 土拍市场永远的狼多肉少虽然这个行业看上去很不友好,“超XX家房企破产“的新闻每年都会进入眼球。但是唱衰这么多年的结果也看到了,截至到2020年,每一年的销售数据都是新高。巨头们一边发出“白银时代”,”活下去”的哀嚎,一边又真香的跑去土地交易中心。在16年以后的招拍挂市场中,除了那种四五线,并且匪夷所思的地块。出现一次未达到底价流拍的新闻,都可以让行业内震惊许久。毕竟土地不像口罩,流水线打开,就可以无限生产。每年每个城市的土地供应指标都是有限的。整体总结下来就是资本太多与政府供地太少之间的矛盾。所以每次土拍都搞得像抢茅台一样热闹。特别是在预期向好时期(房价涨不涨无所谓)。那种有地没钱,甚至债务缠身瘫痪多年的落魄地主。都可能遇到一群xin饥渴表情的投拓人员同时前来表白,最后成功溢价成功赎(卖)身。

           

           

           

为了便于理解(tucao),就拿某知名机构公众号解读来展开。

           

1. 首先第一二条结论就自相矛盾。

           

           

           

大企业增加了拿地机会,小企业多出了捡漏机会,确定不是搞笑?就从资金的方面来说,一次参加多块土地招拍挂对于资金要求是高了。但这些钱只是保证金,不是土地全款。总额没有想象中那么高,占用时间也极短。你可能会说会加大一次竞拍多块地的概率。拜托,这是土拍,不是双十一打折剁手。况且企业都有对应的城市的投资额度,投资计划。"这些我全要了"这种话,连港片都不敢这么演。如果一家企业获得土地,且已经达到拓展的目标。后面场次也会参与,但参与目的仅仅是为了不要让竞争对手以远低于自己的价格获取而已。所以说,就资金要求来说,对于房企,肯定是没任何影响。至于大型房企在集中土拍更有优势来说也就不存在。但行业向头部聚集的趋势是必然,具体原因请参考前面的"行业向资本密集型集中"。至于小房企在这些城市一如既往的没机会。那些和大开发商赌气猛举拿下,或者去拿那些大开发商都算不过账不会碰的地。一般都已经凉了或者在凉了的路上,毕竟别人亏得起,你没有容错机会。

           

2. 第三条纯属于正确的废话。

           

           

           

这句话放在现在合适,放在10年前合适,放在10年后市场份额缩小10倍的情况下也合适,所以不加以论述。

           

3. 第四条结论至少目前行业内证明基本是死路。

           

           

           

房地产行业虽然制造的是世界上几乎最大的东西,但其本质其实是轻资产运营模式,开发商更像是资源整合商。由于所需资金量巨大,特别考验项目现金流与集团公司整体资金整合调动能力。同时由于目前行业已经极度透支消费力,想要溢价已经是非常的困难。所以,现在所有成功的房企都是最为注重整体的运营,而不是产品及营销。还想工匠精神?绿城怎么卖身的忘了么?最快速建好房子,再以最快速卖光从而获得现金流,是每个房企的最终目标。高周转企业霸榜绝对头部,就是行业目前的写照。在房地产相关的领域,没有什么比建房卖房能更快产生现金流的东西。搞租赁的要么是因为土地强制自持,或者和贝壳一样当二房东。没有房企傻乎乎的自己买地建房出租,一线城市1:500租售比了解一下。就算是在老百姓看来10年回本的优质房产,在房企看来可能连融资成本都不够。搞产城的基本都是挂羊头卖狗肉,就是希望修点基础配套,置换一些低价地。不然你以为是做公益或者建厂房当房东?并且产城项目不仅位置偏远,前期基础配套设施,周期长,且会占用极大的资金,风险可能还远大于普通项目。广告语是”为城市导入产业集群“的华夏幸福表示自己最近很不幸福。至于那些不务正业,什么都搞的企业(除了为了上市融资,不是真搞),要么做不大,要么也半死不活了。张雨婷同学的前东家可以了解一下。

           

4. 废话一半,错误四分之一,正确四分之一。

           

           

           

房企在公开市场拿地将更加谨慎,前期工作需要更加精准对位。在没有整体政策预期向好的情况下,也属于正确的废话。为了提升拿地效率,房企间合作趋势预计将加强属于完全错误。为了提升效率,多加班就可以搞定。并且房企与房企,部门与部门,资源占有度就是话语权,仅仅加班就可以解决的问题,为什么会和别人合作导致自己权力被稀释?联合获地预计增多,是必然会发生的事。这不是开发商想合作,各自取长补短。毕竟在没有技术门槛的行业里,都觉得自己最牛逼。但在前面论述的行业特点里“行业难以盈利”还有”土地市场狼多肉少”两条作为前提。大家冒着风险,拼命算账,就算骗过了集团给了授权,最后在土拍现场也不一定能获取土地。并且那样获取土地的一般也不好过,估计只有拿到地的时候是最靓的仔,等卖房的时候才发现同行都在看自己笑话,还要帮你算一平米亏了多少。

           

           

           

所以一般大哥之间的合作都是以下情况——“明天这块地,我们两兄弟都不要内卷了。XX价格以内,我们一人占股50%,到时候你管设计总包,我管营销运营”。大量的大哥之间土拍合作,都是偶然间促成。集中土拍,会给予这些大哥集中谈判的契机。这块地变成这些地,将大大的提高合作的效率和可能性

           

           

           

至于其他的影响,大家比较关注的就是地价和房价的变化。首先,地价因为合作增多,肯定会降低。但想降低多少,也不可能。就算是所有大哥都不内卷了,全部各自分山头,和谐举牌。土地出让金少了,谁最吃亏?都未达到底价不可以么?其次,房价可以说并不会影响。土地的涨跌,关系成本的涨跌。但谁规定了房地产是成本定价法?如果成本定价法,怎么会有赚肥的和亏哭的开发商?前面所述的,目前这22个城市,只有“房价上涨但限价,还有横盘或下跌不限价”两种城市。你可能会质疑,合作增多,是不是开发商可以一起涨价?在供大于求的市场,开发商确实可以协商一起涨价。但这些市场都是绝对的严格调控,限价销售,市场好只会让你卖得好回款快,和利润无关。如果在供小于求的市场,开发商之间,会瞬间打破这个联盟。因为先降价,先回款,后降价的,可能亏都亏不掉。这个就是典型的囚徒困境。甚至合作项目,因为一边的回款需求要求降价,但一边要求保证利润不允许降价,从而导致合作中断的案例。

           

           

           

到这里,似乎也应该完了。但得出一个,不会有什么改变的结论,好像有什么不对。里面其实有个点还没关注,就是房企员工。以前一个月挂出一块地,各个部门任务就是一个月跟一块地。现在是4、8、12月,一个月挂4块地。那么各个部门任务就是这三个月中,每个月跟4块地。但加班能解决的事,都不是事。但其他的9个月怎么办,特别是投拓还有相关投拓的岗位,这个就是考验地产人的地方了。资本家最不喜欢看到的事,就是下面的员工没事做。没事的时候给自己找事做,绝对是每个员工需要思考的事情。不然日总结周总结月总结怎么写?

           

           

           

张学友与梁朝伟主演的《亚飞与亚基》,在群殴砍人时划水的方式就是在旁边拿叉子假装互抡。内部培训,市场调查常规操作,要拉长周期。没训可培了,没市场可调了。还可以整理资料,比如把踩盘的DM单扫描出来;还可以绘制地图,把所有的建筑、小卖部,都标注出来;最后还可以做专题研究,比如研究各个房地产广告的配色和对房价的影响。最后,把这些东分类、归纳、储存……

           

综合起来,一个重磅的行业政策发布,最终导致的结果却是打工人的硬盘空间变小了。这个就叫蝴蝶效应吧。


来源:腾讯网 【发布时间:2021-02-28】
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